Il Consiglio di Stato rafforza il ruolo degli accertamenti sul campo.
Di Carmine Soldano
- PREMESSA: QUANDO L’ACCERTAMENTO DIVENTA PROVA
La sentenza n. 592 del 23 gennaio 2026 del Consiglio di Stato offre l’occasione per tornare su un tema di costante attualità nell’attività di vigilanza edilizia: il valore probatorio del verbale redatto dagli agenti accertatori e la sua incidenza nel contenzioso amministrativo.
La pronuncia si inserisce nel solco di un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato, ma ne rafforza ulteriormente la portata applicativa riaffermando, ex professo, che il verbale di sopralluogo costituisce atto pubblico fidefacente, ai sensi dell’art. 2700 c.c., con efficacia probatoria piena fino a querela di falso.
Per gli operatori della Polizia Locale e per gli uffici tecnici comunali, si tratta di un arresto giurisprudenziale di particolare rilievo, poiché ribadisce come la qualità dell’accertamento sul campo rappresenti il vero fulcro dell’azione repressiva in materia urbanistico-edilizia.
- IL CASO: CONDONO EDILIZIO E AMPLIAMENTI SUCCESSIVI
La vicenda trae origine da un’ordinanza di demolizione adottata dal Comune di Praiano nei confronti del proprietario di un immobile composto da due appartamenti sovrapposti.
Il ricorrente sosteneva che le opere contestate fossero già ricomprese in una domanda di condono edilizio presentata nel 2004 dalla propria dante causa, ai sensi dell’art. 32 della legge n. 326/2003 e che, pertanto, non potessero essere qualificate come nuovi abusi.
Il sopralluogo effettuato nel 2015 aveva, invece, accertato la realizzazione di ulteriori interventi edilizi, tra cui un ampliamento residenziale completo e rifinito, privi di titolo abilitativo e non ricompresi nella pratica di sanatoria.
Il T.A.R. aveva respinto le principali censure. Nondimeno, l’appellante insisteva dinanzi al Consiglio di Stato sostenendo la sostanziale identità tra le opere oggetto di condono e quelle contestate, supportando la propria tesi con una relazione tecnica asseverata.
- IL PRINCIPIO RIBADITO: IL VERBALE DEGLI AGENTI È ATTO PUBBLICO FIDEFACENTE
Il thema decidendum risiede nella riaffermazione del valore privilegiato del verbale di sopralluogo. Secondo il Consiglio di Stato:
- il verbale redatto dagli agenti accertatori costituisce atto pubblico;
- le circostanze di fatto direttamente rilevate fanno piena prova fino a querela di falso;
- le perizie di parte non possono scalfire quanto attestato nel verbale, se non attraverso strumenti processuali idonei.
Il Collegio richiama espressamente l’art. 2700 c.c., evidenziando che le dichiarazioni contenute nella relazione tecnica prodotta dal ricorrente non erano idonee a superare le risultanze del sopralluogo, in quanto prive di una dimostrazione puntuale e concreta. Sicché, deriva un principio operativo di immediata evidenza: l’accertamento tecnico compiuto dagli agenti non è mera attività istruttoria preliminare, ma assume dignità probatoria autonoma e centrale nel giudizio amministrativo.
- CONDONO EDILIZIO E NUOVI INTERVENTI: IL LIMITE DELLA “RICONDUCIBILITÀ”
Uno degli aspetti più interessanti della pronuncia riguarda la distinzione tra opere oggetto di condono e interventi successivi.
Il ricorrente sosteneva che l’ampliamento fosse riconducibile all’immobile già interessato dalla domanda di sanatoria. Tuttavia, il Consiglio di Stato chiarisce che la semplice connessione funzionale o fisica non equivale a dimostrare l’identità delle opere.
La relazione tecnica prodotta si limitava ad affermare che l’ampliamento fosse collegato all’immobile condonato, ma non dimostrava in modo specifico che lo stesso fosse stato incluso nella domanda del 2004.
Il Collegio conclude, pertanto, che:
- l’ampliamento costituisce intervento ulteriore e autonomamente abusivo;
- l’onere della prova circa la coincidenza tra opere contestate e opere condonate grava integralmente sul privato.
- REALIZZAZIONE E ACCERTAMENTO: DUE PIANI DISTINTI MA NON EQUIVALENTI
La difesa dell’appellante evidenziava come il sopralluogo del 2015 non dimostrasse l’epoca di realizzazione delle opere.
Il Consiglio di Stato non nega in astratto tale distinzione, ma osserva che la prova dell’anteriorità rispetto alla data limite del condono deve essere rigorosa e documentata. Ergo, in assenza di elementi concreti, la mera affermazione difensiva non è sufficiente a scardinare le risultanze dell’accertamento amministrativo.
- IMPLICAZIONI OPERATIVE PER LA POLIZIA LOCALE
La sentenza assume una valenza particolarmente significativa per gli operatori impegnati nei controlli edilizi.
- IL SOPRALLUOGO COME “ATTO CENTRALE” DEL PROCEDIMENTO
La decisione conferma che il verbale di sopralluogo, quando redatto con precisione tecnica, diventa la vera architrave del procedimento repressivo e del successivo contenzioso.
Pertanto, non si tratta di un mero documento descrittivo, ma di un atto pubblico dotato di fede privilegiata, capace di orientare l’intero giudizio amministrativo.
- LA TECNICA REDAZIONALE DEL VERBALE
La pronuncia induce a riflettere sulla necessità di una redazione particolarmente accurata del verbale, che dovrebbe contenere:
- misurazioni puntuali e riferimenti dimensionali;
- descrizione funzionale degli ambienti;
- indicazione dello stato di completamento delle opere;
- rilievi fotografici e planimetrici coerenti con la descrizione testuale.
In altri termini, la qualità dell’accertamento ex ante determina spesso la solidità della difesa dell’ente ex post.
- PERIZIE DI PARTE E LIMITI DIFENSIVI
Inoltre, il Consiglio di Stato ribadisce che le relazioni tecniche difensive non possono limitarsi ad affermazioni generiche o a valutazioni interpretative: solo una dimostrazione puntuale e documentata dell’identità tra opere contestate e opere oggetto di condono può incidere sulla valutazione del giudice.
- CONSIDERAZIONI CONCLUSIVE
La sentenza de qua rappresenta, sotto molti profili, un ulteriore tassello nella costruzione di una giurisprudenza che valorizza l’attività di accertamento svolta dagli operatori sul territorio. Orbene, la precisione tecnica del sopralluogo non è un elemento accessorio, ma la condizione essenziale per la tenuta dell’azione amministrativa.
Per la Polizia Locale, ciò significa che il verbale non deve essere concepito come un atto meramente descrittivo, bensì come uno strumento probatorio a tutti gli effetti, capace di orientare l’esito del contenzioso.
In un contesto nel quale il privato tenta spesso di ricondurre ampliamenti successivi nell’alveo di pratiche di condono pendenti, la decisione del Consiglio di Stato riafferma un principio di chiarezza: la sanatoria non può trasformarsi in uno “schermo” per interventi ulteriori, e l’onere della prova resta saldamente in capo a chi invoca la legittimità dell’opera.
