Pubblicate le linee guida del MIT
Di Carmine Soldano
“Da oggi – ha dichiarato il ministro Salvini – milioni di italiani potranno tornare pienamente proprietari dei loro immobili, comprarli o venderli, con ricadute positive sull’economia.”
- INTRODUZIONE
A circa sei mesi dall’entrata in vigore della Legge n. 105/2024, il 28 gennaio 2025 il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT) ha pubblicato le Linee Guida interpretative, destinate a fungere da “ausilio all’attuazione” del Decreto Salva-Casa. L’obiettivo di queste Linee Guida è chiarire e completare i passaggi operativi necessari per l’attuazione delle nuove disposizioni del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).
- I PUNTI CHIAVE DELLE LINEE GUIDA
- Stato legittimo e verifica dei titoli pregressi
Per facilitare l’interpretazione di questa previsione normativa, il MIT ha precisato che gli uffici comunali potranno presumere la verifica dei titoli pregressi qualora, nella modulistica relativa all’ultimo intervento, il cittadino abbia correttamente riportato gli estremi dei titoli precedenti. In questo modo si valorizza pienamente il legittimo affidamento del cittadino nei confronti della PA, qualora quest’ultima, nelle verifiche svolte in passato, non abbia mai rilevato ostacoli al rilascio dei titoli. Questo meccanismo sarà applicabile sia ai titoli concessi direttamente dalla PA, come il PdC, sia a quelli acquisiti per silenzio assenso, come nel caso della SCIA.
- Procedimenti edilizi a finalità multipla
Le FAQ del MIT specificano che è possibile avviare un procedimento unico con più finalità per qualsiasi intervento di trasformazione edilizia contemplato dal Decreto Salva Casa benché, mutatis mutandis, questa novità sia stata espressamente introdotta dal legislatore per agevolare esclusivamente i cambi di destinazione d’uso e per effettuare le opere edilizie funzionali alla nuova destinazione dell’immobile.
- Sanatoria per immobili vincolati
Le nuove norme, come già ampiamente esaminato in precedenza, permettono di sanare difformità anche su edifici sottoposti a vincolo paesaggistico. L’intera fase endoprocedimentale è regolata da tempistiche definite dalla normativa e dalla disciplina del silenzio-assenso. Orbene, diversi Enti Locali hanno lamentato l’ostinatezza di alcune Soprintendenze nell’applicazione delle novità introdotte dalla L. 105/2024. Il MIT, nelle prefate indicazioni, conferma la piena efficacia del meccanismo di sanatoria previsto dal nuovo articolo 36-bis, comma 4, del Testo Unico Edilizia. La procedura stabilisce che, per gli immobili soggetti a vincolo, il proprietario o l’avente titolo possa presentare un’unica istanza di sanatoria presso lo sportello unico per l’edilizia del Comune. Sarà quest’ultimo a trasmettere la richiesta di accertamento di compatibilità paesaggistica alle Autorità competenti, anche nei casi in cui la difformità abbia comportato un aumento di volume o superficie.
- Regolarizzazione delle varianti edilizie ante 1977
Per definire con chiarezza i casi in cui è possibile accedere a questa procedura, le Linee Guida del MIT precisano che le varianti da regolarizzare devono essere state realizzate nell’ambito di lavori autorizzati da un titolo edilizio rilasciato prima del 30 gennaio 1977, anche se eseguite successivamente. Le indicazioni si soffermano, più che altro, sugli elementi di maggiore semplificazione, sia in termini di controlli che di regime sanzionatorio. Sul fronte dei controlli, viene chiarito in modo definitivo che, a differenza delle ordinarie procedure di sanatoria, gli uffici comunali non sono tenuti a verificare la conformità della variante alle norme urbanistiche ed edilizie. Per quanto riguarda il regime sanzionatorio, si specifica che il cittadino sarà soggetto a una sanzione compresa tra euro 1.032,00 e euro 10.328,00, beneficiando così del trattamento più favorevole già previsto per l’accertamento di conformità degli interventi realizzati in assenza o in difformità dalla SCIA edilizia.
- Tolleranze costruttive
Altro illuminante orientamento: le tolleranze calcolate sulle nuove soglie (dal 2% al 6%, a seconda della superficie dell’unità immobiliare) possono essere fatte valere anche su immobili vincolati.
- Semplificazione delle sanzioni
La direttiva fornisce ai Comuni orientamenti metodologici anche in tema di determinazione delle sanzioni, raccomandando di fare riferimento alle prassi applicative già adottate prima dell’entrata in vigore del Decreto Salva-Casa. Quindi, il Comune potrà applicare direttamente la sanzione minima prevista senza necessità di coinvolgere l’Agenzia delle Entrate, qualora valuti che l’intervento non abbia comportato un incremento del valore venale dell’immobile mentre, nei restanti casi, le sanzioni saranno corrisposte in due fasi (la prima quota verrà versata al momento della presentazione della SCIA in sanatoria e la seconda quota – saldo finale – verrà definita dopo la quantificazione dell’aumento del valore venale da parte dell’Agenzia delle Entrate
- Mutamento della destinazione d’uso
Per garantire un’attuazione chiara di questa disposizione, il MIT ha demandato ai Comuni l’individuazione – mediante specifiche determinazioni – delle condizioni necessarie, tenendo conto delle previsioni contenute nei propri strumenti urbanistici. La ratio è eliminare qualsiasi ambiguità sulle condizioni richieste dai Comuni per i mutamenti di destinazione d’uso, evitando che possano essere dedotte in modo implicito da strumenti urbanistici approvati prima della riforma e, quindi, potenzialmente in contrasto con il principio di semplificazione introdotto dal Decreto Salva-Casa.
- Oneri urbanistici
Il cittadino cosa deve pagare? Le linee Guida precisano che non è richiesto il pagamento del contributo per gli oneri di urbanizzazione primaria (anche nel caso in cui le disposizioni comunali siano contrarie), dacché in un contesto già urbanizzato, dove l’immobile è già servito da infrastrutture come strade residenziali, illuminazione e fognature, il pagamento degli oneri si tradurrebbe in una duplicazione dei costi per il richiedente, il quale, di converso, non avrebbe alcun beneficio aggiuntivo.
- Recupero dei sottotetti
Il MIT evidenzia che le semplificazioni introdotte dalla riforma saranno applicabili in tutte le Regioni che, sia in passato che in futuro, adotteranno disposizioni specifiche per regolamentare gli interventi di recupero dei sottotetti, anche nel caso in cui la normativa regionale preveda solo una regolazione parziale di tali interventi.
- CONCLUSIONI
In conclusione, mentre si attende che le amministrazioni territoriali adottino la normativa in modo uniforme, le Linee Guida rappresentano un supporto importante per gli operatori del settore che, ora, possono fare affidamento su una serie di principi e criteri interpretativi chiari per l’applicazione delle nuove disposizioni.
Di seguito le linee guida
